Marika Sander
kohtunikuabi

 

Kohtunikuabi amet

Sellel aastal sai kohtunikuabi institutsioon 28 aasta vanuseks. Juba 1997. aastal nimetas tolleaegne justiitsminister Paul Varul ametisse esimesed 41 kohtunikuabi. Ometigi tekitab nimetus kohtunikuabi siiani kohati segadust. Kohtunikuabi ei ole mitte kohtuniku abiline, vaid iseseisva otsustuspädevusega kohtuametnik, kes täidab seaduses sätestatud ülesandeid. Oma ülesannete täitmisel on kohtunikuabi sõltumatu, langetades otsuseid ainuisikuliselt, järgides seaduses ettenähtud ulatuses kohtuniku juhiseid.

Kohtunikuabisid ühendab Eesti Kohtunikuabide Ühing, mis asutati 1998. aasta mais. Sama aasta septembris võeti ühing vastu Euroopa Kohtunikuabide Liidu (European Union of Rechtspfleger) liikmeks. 2024. aastal oli Eesti Kohtunikuabide Ühingul au korraldada Euroopa Kohtunikabide Liidu peaassamblee, mis toimus Tallinnas.

Kohtunikuabi ametikoha täitmiseks korraldab kohtu esimees avaliku konkursi ja nimetab selle tulemuste põhjal kohtunikuabi ametisse. Kohtunikuabile esitatavad haridusnõuded on samasugused kohtunikule ja kohtujuristile esitatavate nõuetega (õiguse õppesuunal vähemalt riiklikult tunnustatud magistrikraad või sellele vastav kvalifikatsioon). Kui varem tuli kohtunikuabiks saamiseks läbida ettevalmistuskava, siis 1. mail 2023 jõustunud kohtute seaduse (KS)[1] muudatusega asendati kohtunikuabi ettevalmistuskava läbimine kohtunikuabi eksamiga. Eksamit ei pea tegema isik, kes on sooritanud kohtuniku- või notarieksami. Kohtunikuabi ametisse nimetamist välistavad asjaolud on samad nagu kohtuniku puhul – kohtunikuabikski ei või nimetada isikut, kelle kohtunikuks nimetamine on KS § 47 lõikest 2 tulenevalt välistatud. Kohtunikuabi suhtes kehtivad samad ametikitsendused, mis kohtuniku suhtes. Sarnaselt kohtunikule ei või kohtunikuabi väljaspool kohtunikuabi ametit töötada mujal kui õppe- või teadustööl, samuti kehtivad KS § 49 lõikes 2 toodud piirangud.

Kohtunikuabi konkreetsed ülesanded sõltuvad sellest, millises osakonnas kohtunikuabi ametis on. Kohtusüsteemis on praegu kokku 55 kohtunikuabi, neist neli Pärnu Maakohtu maksekäsuosakonnas ning 51 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas ja registriosakonnas. Pärnu Maakohtu maksekäsuosakonna kohtunikuabi igapäevatöö seisneb maksekäsu kiirmenetluse läbiviimises. Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas ja registriosakonnas töötava kohtunikuabi igapäevatöö on seotud kohtu peetavasse registrisse, st kinnistusraamatusse, laevakinnistusraamatusse, kommertspandiregistrisse, äriregistrisse, mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse kannete tegemisega, samuti registrialaste otsuste tegemisega.

Tsiviilkohtumenetluse seadustikus (TsMS)[2] § 595 lõikes 2 toodud juhtudel peab kohtunikuabi andma määruse või kande tegemise pädevale kohtunikule. 2024. aastal andsid kohtunikuabid kohtunikule üle enim menetlusi (ligi 900) TsMS § 595 lõike 2 punkti 5 alusel ehk juriidilise isiku sundlõpetamise, likvideerimise läbiviimise või likvideerijate määramise otsustamiseks. TsMS § 595 lõike 2 punktide 1, 3, 51 ja 6 alusel anti üle umbes 140 menetlust. Kohtunik võib määruse või kande tegemise anda tagasi kohtunikuabile, mispuhul on kohtunikuabi seotud kohtuniku seisukohaga. Määruse peale, millega jäeti kandeavaldus rahuldamata, rahuldati osaliselt või määrati tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks, võib esitada määruskaebuse. Kohtunikuabi võib määruskaebuse ise rahuldada. Kui ta kaebust täielikult või osaliselt ei rahulda, tuleb anda see lahendamiseks pädeva maakohtu kohtunikule. 2024. aastal anti nii kohtunikule üle ca 70 määruskaebust.

Kohtulikud registrid ei ole enam ammu paberkandjal peetavad registrid. Alates 2002. aasta märtsi algusest peetakse täiselektroonilist äriregistrit, mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrit ning kommertspandiregistrit. Kinnistusraamat sai täielikult elektrooniliseks mõnevõrra hiljem, 2009. aasta aprillis. Koos registrite täiselektrooniliseks muutmisega ning seoses registrite koondamisega Tartu Maakohtu struktuuri muutus ka kohtunikuabide töökorraldus. Kui ülejäänud maailm sai kodukontori valudest ja võludest aimu koroonapandeemia ajal, siis registrid said selle kogemuse varem. Alates 2015. aastast ei tee kohtunikuabid, kinnistussekretärid ja registrisekretärid enam tööd kohtumajade kabinettides, vaid on üle Eesti laiali kodukontorites. See oli ja on suur väljakutse.

Töö kinnistusosakonna kohtunikuabina

Töötan Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabina, mistõttu saan lähemalt rääkida kohtunikuabi tööst kinnistusosakonnas. Kinnistusosakonnas peetakse kinnistusraamatut ja laevakinnistusraamatut. Kinnistusraamatu andmemaht on märkimisväärne, 13.02.2025 seisuga on avatud 1 203 679 registriosa. 2024. aastal registreeriti kinnistusraamatus 103 776 menetlust ning nendega seonduvalt tehti 202 330 eri kannet. Laevakinnistusraamat seevastu on väga tagasihoidlik, 2024. aastal registreeriti 81 menetlust ning registris on 392 laeva.

Kinnistusraamat on tugeva õigusjõuga register, kuhu on kantud kinnistud koos omaniku andmete ning neid kinnistuid puudutavate asjaõiguste ja märgetega. Kinnistusraamatu eesmärk on tagada õiguskindlus ja omandipõhiõiguse kaitse ning just kohtunikuabil kui oma ala tippspetsialistil on oluline roll selle eesmärgi elluviimisel. Kohtunikuabi töö on vastutusrikas, eeldab täpsust ja korrektsust. Kõik kinnistusraamatusse kantavad asjaõigused, sealhulgas omandiõigus, tekivad, muutuvad ja lõpevad mitte kokkuleppe sõlmimisega, vaid kinnistusraamatu kandega. Seega omab iga kanne, mida kohtunikuabi teeb, suurt tähtsust. Kinnistusosakonna kohtunikuabid on alates kinnisturaamatu taasloomisest seisnud tugeva kinnistusraamatu eest. Võib vist öelda, et kinnistusosakonna kohtunikuabid armastavad oma tööd ja on sellele pühendunud, sest 27st kinnistusosakonna kohtunikuabist on 12 ametisse nimetatud 1997. aastal.

Milles seisneb kinnistusosakonna kohtunikuabi igapäevatöö? Lihtsustatult öeldes vaatab kohtunikuabi läbi kinnistamisavaldusi ning selgitab välja, kas esitatud avaldus vastab oma sisult ja vormilt seaduses ettenähtud nõuetele, kas on olemas kõik vajalikud lisadokumendid ja kas need on vormikohased ning lõpuks teeb kindlaks, kas taotletud kannet on võimalik kinnistusraamatusse teha. Kui kanne on võimalik, siis teeb kohtunikuabi kande kinnistusraamatusse. Kande takistuseks olevate asjaolude ilmnemisel koostab kohtunikuabi määruse, millega annab tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Kui puudusi ei kõrvaldata, teeb ta määruse kinnistamisavalduse rahuldamata jätmise kohta. Kõlab lihtsalt ja isegi mõnevõrra üksluiselt? Võin kinnitada, et nii see ei ole. Töö kinnistusosakonna kohtunikuabina eeldab mitte ainult asjaõiguse ja kinnistusraamatuõiguse põhjalikku tundmist, vaid väga häid teadmisi ka perekonnaõigusest, pärimisõigusest, ühinguõigusest, rahvusvahelisest eraõigusest, pankrotiõigusest ja täitemenetlusest jne.

Aastaid tagasi palus hea tuttav vaadata üle notari saadetud planeeritava lepingu projekti. Lepingu punkti „Asjaõigusleping ja kinnistamisavaldus“ juures oli ääremärkus: „See on kohtunikuabi püha lehm“. Ju on selles ääremärkuses kübeke, kui mitte rohkem, tõtt. Kinnistamismenetluses on kõige olulisemal kohal kinnistamisavaldus ja asjaõigusleping. Ilma asjaõiguslepinguta ja kinnistusraamatu kandeta ei teki, muutu ega lõpe ühtegi kinnisasjaga seotud asjaõigust.

Kinnistamismenetluse üldised menetlusreeglid paneb paika kinnistusraamatuseadus (KRS)[3], selles reguleerimata küsimustes juhindutakse TsMS‑is registriasjade lahendamise kohta sätestatust. Kinnistamisavaldusele kohaldatakse TsMS‑is kandeavalduse kohta sätestatut KRS‑is sätestatud erisusi arvestades. Kinnistamismenetlus on hagita menetlus, mille algatamiseks on üldjuhul vaja kinnistamisavaldust. Umbkaudu 72% kõikidest kinnistamisavaldustest esitatakse e-notari kaudu, ülejäänud kas kinnistuportaali kaudu või e‑posti teel.

Vorminõudele vastav kinnistamisavaldus on notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud. Teatud juhtudel, näiteks siis, kui kinnistamisavaldusele tuleb lisada notariaalselt tõestatud asjaõigusleping, peab kinnistamisavaldus olema notariaalselt kinnitatud vormis. Kuna asjaõigusseadus (AÕS)[4] näeb kinnisomandi üleandmiseks ja piiratud asjaõiguste tekkimiseks, üleandmiseks, muutmiseks ja lõpetamiseks sõlmitava kokkuleppe või avalduse kohustusliku vorminõudena notariaalselt tõestatud vormi, siis esitatavad väga suure osa avaldustest notarid. Vorminõuet rikkuvaid avaldusi esitatakse enamasti kinnistuportaali kaudu.

Kinnistamisavaldusele tuleb lisada seaduses ettenähtud dokumendid. Enamasti on lisatavateks dokumentideks asjaõigusleping ja puudutatud isiku nõusolek, mis võib sisalduda ka kinnistamisavalduses. Kuna kinnistutega seotud vaidlusi on üha enam, siis on suurenenud nende juristide hulk, kes peavad tegelema asjaõiguslepingu, kinnistamisavalduse ja puudutatud isiku nõusoleku sõnastamisega. Notarite praktika on aastakümnetega paika loksunud ja probleeme enamasti ei esine. Küll aga on probleeme kohtulikus kompromissis või kohtuotsuses sisalduvate tahteavaldustega. Kinnistamismenetlus on formaalne menetlus. Kohtunikuabi ei saa hakata hindama osalejate võimalikku tahet, vaid saab lähtuda sellest, mis on esitatud dokumentides kirja pandud. Näiteks kui on avaldatud soovi ainult kinnistusraamatu kande tegemiseks, siis ei saa kohtunikuabi eeldada, et tegelikult mõeldi ühtlasi, et omand on üle antud. Samuti ei saa kohtunikuabi lugeda puudutatud isiku nõusolekut kande tegemiseks hoopis kinnistamisavalduseks ja nõusoleku andnud isikut kinnistamisavalduse esitajaks ja nõusolekut kinnistamisavalduseks. Asjaõiguse tekkimise eelduseks on asjaõigusleping ja kinnistusraamatu kanne, mille eelduseks omakorda on kinnistamisavaldus ja vajadusel puudutatud isiku nõusolek. Kui asjaõiguslepingut ja kinnistamisavaldust kinnistusosakonnale esitatud ei ole, siis ei ole võimalik ka kannet teha. Enamasti on siiski tegu kõrvaldatava puudusega ja sellisel juhul vormistab kohtunikuabi määruse, millega annab tähtaja puudus(t)e kõrvaldamiseks. Eeltoodud probleemi kirjeldamiseks võib kasutada statistikat. Notarite edastatud kinnistamisavalduste suhtes vormistati 2024. aastal 2280 määrust puuduste kõrvaldamiseks ning 101 avalduse rahuldamata jätmise määrust. Samas e‑kinnistusraamatu portaali kaudu, mille vahendusel esitatakse ka enamik kinnistamisega seotud kohtulahendeid, tehti vahemäärusi 2785 ja avalduse rahuldamata jätmise määrusi 510 korral. Arvestades, et portaali kaudu esitatakse vähem kui 30% avaldustest, on e‑kinnistusraamatu portaali kaudu algatatud menetluste hulgas probleemsete menetluste osakaal väga suur.

Kinnistamisavalduses peab sisalduma taotlus teha kinnistusraamatusse kanne, märgitud registriosa number, millesse tuleb kanne teha, ja kirja pandud taotletava asjaõiguse sisu. Kuna kandeid tehakse avalduse alusel ja avalduses märgitud ulatuses, on äärmiselt oluline märkida selgelt ja arusaadavalt, millise kande tegemist kinnistusosakonnalt oodatakse. Kannet on võimalik teha ainult üheselt arusaadava kinnistamisavalduse alusel. Kohtunikuabi ei saa tõlgendada avaldust ja teha kannet, mida ta arvab, et avaldaja soovida võiks. Kui registriosa numbri olemasolu ja kandesoovi kontroll üldjuhul raskusi ei valmista, siis asjaõiguse sisu lubatavuse hindamine võib mõnikord osutuda aeganõudvaks ja keeruliseks.

Asjaõiguse sisu lubatavuse hindamisel tuleb meeles pidada AÕS-is sätestatud põhimõtteid. AÕS §-st 5 tuleneb numerus clausus‘e põhimõte, st asjaõigused on ammendavalt seaduses sätestatud ja neid ei saa poolte kokkuleppel ise juurde luua. Seadusega on paika pandud ka asjaõiguste kõigi isikute suhtes kehtiv sisu, mida saab kokkuleppel kolmandate isikute suhtes kehtivalt muuta üksnes seaduses sätestatud ulatuses. Kinnistusraamatusse kantakse üksnes seaduses ettenähtud andmed ning ainult seadusega lubatavatel kannetel on kannetele AÕS-iga ette nähtud tähendus, st nende õigsust eeldatakse. Kui kinnistusraamatusse on kantud lubamatu sisuga asjaõigus, siis on tegu ebaõige kandega, millest asjaõigust ei teki.

Kohtunikuabi peab hindama asjaõiguse sisu lubatavust nende asjaõiguste puhul, mille sisu on võimalik lepinguga kokkuleppeliselt kujundada. Sellisteks asjaõigusteks on servituudid, reaalkoormatis ja hoonestusõigus. Kande sisu lubatavust tuleb hinnata ka kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe puhul, kui selle kohta soovitakse kanda märkust kinnistusraamatusse. Sama kehtib korteriomanike kokkuleppe puhul, kui seda soovitakse kanda kinnistusraamatusse eriomandi sisuna. Sageli on kokkulepped mahukad, kümnete lehekülgede pikkused ja sõnastuselt keerulised. Sealt kande sisuks sobimatute punktide välja noppimine on kohtunikuabi jaoks paras proovikivi. See on kinnistamismenetluse osa, kus tekib kõige rohkem küsimusi ja vaidlusi.

Kokkuvõtteks

Riigikohus on eri lahendites selgitanud, et kohtunikuabi ülesanne on tagada, et kinnistusraamatusse tehtud kanded oleksid arusaadavad ja ülevaatlikud, ei oleks vastuolulised ning oleksid realiseeritavad, st et nendele tuginedes oleks võimalik korraldada mõistlikult kinnisasjaga seotud õigussuhteid ning vajadusel ka täitemenetlust. Sellest tulenevalt on Riigikohus pidanud põhimõtteliselt õigeks kinnistusosakonna kriitilist suhtumist kannetesse, mis võivad hiljem tekitada segadust ja vaidlusi. Lubamatu sisuga asjaõigust kinnistusraamatu kandest ei teki. Kandest tuleneva eksliku mulje ja hilisemate realiseerimisraskuste vältimiseks tuleb lubamatu sisuga õiguste kinnistusraamatusse kandmist kandemenetluses takistada.[5]

Kohtunikuabid võtavad nendele pandud ülesannet tõsiselt ning püüavad anda igal päeval iga menetlusega endast parima, et Eestis oleks tugev kinnistusraamat, mille kannete õigsusele saaks tugineda. Iga kanne loeb!

____________________________

[1] RT I 2002, 64, 390; RT I, 04.01.2024, 4.
[2] RT I 2005, 26, 197; RT I, 31.12.2024, 41.
[3] RT I 1993, 65, 922; RT I, 28.11.2024, 5.
[4] RT I 1993, 39, 590; RT I, 17.03.2023, 58.
[5] Vt nt RKTKm 08.11.2006, 3-2-1-97-06; RKTKm 13.02.2007, 3-2-1-149-06; RKTKm 12.06.2012, 3-2-1-84-12.